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高端論壇丨如何實現從傳統物業管理到智慧建筑設備運維管控?

發布時間:2019-03-29 08:43:10

我國智能建筑發展20多年涌現了3萬棟以上的大型公共建筑,相關數據表明,在建筑全生命周期中,智能公共建筑建設期的投資只占25%,而設備維護費用、能耗費用和人工運行期費用則占75%因此作為現代化城市管理的重要組成部分和房地產開發經營的延續與完善,物業管理對智能化設施的管理本身遠比智能化系統設施的建設重要物業管理承擔著智能建筑運行和維護的職能

2019第四屆中國國際智能建筑展覽會同期分論壇中,自動化知名專家、上海大學自動化系教授、建筑業協會智能建筑分會專家委員會顧問委員、上海市智能建筑專家委員會副主任 趙哲身發表了題為傳統物業管理到智慧建筑設備運維管控”的演講,從國內公共建筑物業管理現狀和特征、互聯網+呼喚FM平臺、硬件芯片發展邁入物聯網時代、智能建筑變革為智慧筑一扁平化架構、運維中的邊云協同、整定機器人在未來運維中的作用、智能到智慧伴隨體制革命等方面分享了自己多年的探索經驗與成果,分析了設備運維管理對智慧建筑的重要性與解決方案。

 

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趙哲身,上海大學教授主要從事檢測技術與自動化、控制理論與工程的教育和研究。科研涉及溫度的檢測和控制、無線檢測和通訊、系統辨識、時間序列建模和優化控制策略近年致力于樓宇自動化系統中a空調系統的辨識建模、節能和綠色建筑的研究,包括國產BA的研發,建筑能量管控平臺和遠程設備維護平臺的開發以及智慧城市的頂層設計等。通過辨識獲得了空調系統、新風系統和變風量終端的數學模型并優化了控制性能。

 

 

      國內公共建筑物業管理現狀和特征

——物業管理體制70%是酬金制,而不是包干制

——低價競爭導致物業管理缺乏合格的、優秀的設備運行管理人才,而香港太古城等國際金融大廈的物業公司聘用了很多碩、博士

——理念陳舊,“以人為本”實際上滿足了人性的懶惰,而不是以設備管理的法治理念。

——重要空調設備基本處于手動狀態,而非自動控制狀態,即BA系統只有監視。

——竣工之后的智能化系統運行基本沒有得到性能的優化,而優化本來是物業設備管理的重要任務(香港ICC投資500萬元實現空調系統控制優化策略研究)。

 

互聯網+生態呼喚FM平臺

報告中,趙教授提出了“互聯網+生態呼喚FM平臺”。平臺經濟是趙教授將經濟學家提出的平臺概念引入智能建筑行業,主要有七個發展方向,其中之一便是FM。互聯網+生態呼喚FM平臺,那么為什么FM平臺能夠脫穎而出呢?

·1)基于平臺的信息化管理代替人工運行;基于數掘的精準分析管理代替基于人的經驗的管理,法治代替入治。

2)基于云的平臺適合集團FM管理;管理水平的提升彌補了技術人員低素質的缺陷;平臺為設管理標準化包括文檔資料標準化、運維標準流程、工藝標準化管理奠定了基礎;云平臺降低了管理成本、適應低成本物業管理。

3)云平臺創建了以服務為本色的互聯網經濟模式。

4)首頁駕駛艙為不同角色提供定制服務

5CIM為集團場點提供信息數據;BIM編碼思路為設備運維標準化提供設備靜態信息數據,室內地圖可視化。

6)指標管理設備完好率、簸備開啟率、故障率;保養完成、巡檢完成率、漏檢率;標準的完善和優化。

7)由診斷判據構建的專家知識庫。

8)不斷優化維護和運行。

 

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智慧建筑設備運維管控

智慧建筑物聯網架構已經成熟,必然影響設備運維方式,邊云協同下的運維管控主要有:

充分利用邊緣側聲、視頻和其他物理量傳感器綜合判斷設備故障,在云側建立故障模型。例如,水泵原來判斷故障只有上游真空計、下游壓力計、多功能電表、流量計等手段,可判斷泵不吸水等故障。增加聲強計可判斷水泵部分異音導致的氣濁異音、小流量異音、滾動軸承異音,以及電機部分的兩相運行、轉子掃膛等。在設備故障率圖的指引下,根據經驗建立決策樹,其細識庫存放在云端;可以在邊緣側執行,以獲提高故障率設備的診斷判據。

優化控制是智慧運維的首要任務之一:云端負責模型的訓練和學習;邊緣端負責AT推理執行,執行云端下發的AI模型,將執行結果反饋給云端

運維規則(標準)的優化

參照×x廣場優化設備管理標準:

A總則:正常情況下,智能化管理系統應處于自動控制模式下;無特殊情況,不允許轉入手動控制模式

B、每月分析能耗趨勢,提出節能合理化建議,調整運行策略。

C、冷水機組的次優控制策略。

 

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整定機器人在未來運維中的作用

傳感器數據不準和期望和期望壽命不長一一能自整定傳感器,自動補償傳感值是目前導致BA不長的時期內失效的原因之一,SDN至關重要

空間環境控制時,按設計要求節點定義本地傳感器和執行器與本地控制器構成閉環;假設竣驗收確保傳感器準確,系統自學習空間用人的使用習慣;當傳感器老化時,攜帶高精度貓感器并定時整定的機器人巡回進入空間,需要通過SDN重新定義路徑斷開空間傳感器與執行器,選擇與機器人傳感器組成閉環,進行控制,并獲取補償參數。

 

全生周期運維的閉環需求

智能到智慧伴隨體制革命——物業管理體制從酬金制變革為承包制或托管制管制,形成設計一運維的閉環;設計師需要形成來自運維信息的閉環。

因此,智慧建筑需要伴隨體制改革:

設計師終身負責制——勢必形成設計與施工、運維的閉環

物業管理承包——勢必促成閉環

 

 

建筑智能化的快速發展對物業管理企業形成了挑戰,也提供了物業管理行業更新的機遇。智慧建筑需要伴隨體制改革,將優化智能化系統作為物業管理的核心任務之一,保障我國智慧城市建設的平穩健康發展。

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